## 공실의 가장 흔한 원인은 늦은 접촉
서울 중소형 건물에서 공실의 가장 흔한 원인은 예상치 못한 퇴실입니다. 임차인이 만기 한 달 전에야 연락을 해오면, 청소·사진·광고·계약 전환까지 최소 30~45일이 필요합니다. 그 사이 공실이 발생합니다.
## D-90·D-60 이중 알림 체계
실무에서 권장하는 기준은 D-90에 시스템 알림을 발송하고, D-60에 담당 매니저가 임차인에게 직접 연락하는 방식입니다. D-90은 임차인에게 만기를 인지시키는 목적이고, D-60은 갱신 조건 협상을 시작하는 실행 시점입니다.
## 갱신 의향 3분류와 자동 분기
D-60 접촉 결과는 세 가지로 분류됩니다. 갱신 확정 / 조건 협상 중 / 퇴실 예정. 각 상태에 따라 이후 흐름이 즉시 분기됩니다. 퇴실 예정으로 확인되면 즉시 공실 단계로 전환해 청소·광고 준비를 병행합니다.
## 계약갱신청구권과 임대인 대응
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 따라 임차인은 최초 계약 만기 시 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 갱신 청구 여부를 D-60 접촉 시점에 명확히 확인해 두는 것이 이후 법적 분쟁을 방지합니다.
## 임대료 인상 협상 타이밍
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 제2항에 따라 약정한 차임 또는 보증금이 경제 사정의 변동으로 현저히 불합리하게 된 경우 당사자 일방이 증감을 청구할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권 행사 시에는 동법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 의거해 인상 한도가 제한됩니다. <!-- 박종호 검수: 사실 검증 필요 -->
## 접촉 기록과 법적 효력
갱신 협의는 반드시 서면 또는 문자·카카오 메시지로 기록을 남겨야 합니다. 구두 협의만으로는 분쟁 발생 시 증거가 부족합니다. D-60 접촉 시 갱신 조건과 임차인 응답을 기록으로 보관하는 것이 원칙입니다.
## 갱신 실패 시 공실 전환 속도가 수익을 결정
갱신 협상이 결렬되면 D-60부터 공실 단계가 병행 진행됩니다. 청소 일정 확정·사진 예약·광고 초안 준비를 즉시 시작하면 공실 기간을 2~3주 단축할 수 있습니다. 접촉 시점이 늦어질수록 이 여유 기간이 사라집니다.
## 핵심 — 행동 시점이 결과를 결정
만기 알림을 받는 것과 행동하는 것은 다릅니다. D-60이 기준입니다. 알림을 받고도 접촉을 미루면 D-60의 의미가 없습니다.