임대료 인상 한도 — 주택임대차보호법 5% 규정 해설

5% 상한이 적용되는 상황

2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법으로 계약갱신청구권과 함께 임대료 인상 상한 규정이 도입됐습니다. 5% 상한은 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에 적용됩니다. 신규 임차인과의 계약에는 적용되지 않습니다. (아래 법령·수치는 2026년 8월 기준입니다.)

법 조항 — 제7조·제7조의2

임대료 증액 상한의 근거는 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)입니다. 같은 조 제2항은 증액청구가 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다"고 규정하며, 20분의 1이 곧 5%입니다. 계약갱신청구권을 행사한 경우의 증액 상한은 같은 법 제6조의3 제3항이 이 제7조를 준용해 5%로 제한됩니다.

한편 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 적용되는 전환율을 규정합니다. 5% 상한(제7조)과 월세 전환율(제7조의2)은 서로 다른 조항이므로, 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 두 규정을 모두 확인해야 합니다.

계약 갱신 시 인상 한도

임차인이 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사하면 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 5% 상한은 직전 임대료 기준입니다. 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 환산 방식이 적용됩니다.

직전 임대료에 5%를 적용한 최대 인상액을 조건별로 정리하면 다음과 같습니다. (아래 표는 주택임대차보호법 제7조 제2항의 산식 "직전 임대료 × 5%"를 그대로 계산한 예시이며, 실제 협의 금액은 아닙니다.)

갱신 협상의 시점 관리는 재계약 시점을 놓치지 않는 방법 — D-60 관리의 실제 글에서 다룹니다.

신규 계약 시 제한 없음

임차인이 퇴거하고 새 임차인과 계약할 때는 5% 제한이 적용되지 않습니다. 시장 가격으로 협의할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권을 행사한 임차인을 퇴거시키려는 목적으로 조건을 변경하면 위법이 됩니다.

보증금·월세 환산 방법

보증금을 월세로 환산할 때는 법정 전환율을 적용합니다. 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 값이 상한이며, 기준금리에 따라 달라집니다. 보증금 인상과 월세 인상을 동시에 할 때 환산 합계가 5%를 초과하면 초과분은 무효입니다.

보증금과 월세를 하나의 기준으로 비교하려면, 보증금을 전환율로 월세 상당액으로 환산한 뒤 월세와 합산합니다. 아래는 전환율을 연 5.5%로 가정한 계산 예시입니다. 실제 전환율은 계약 시점의 기준금리에 따라 달라지므로, 이 표의 숫자는 방법을 보여주기 위한 예시일 뿐 확정 금액이 아닙니다.

즉 위 예시에서 보증금과 월세를 어떻게 나눠 올리든, 환산한 월 임대료 총액이 약 76.6만원을 넘으면 초과분은 인정되지 않습니다. 전환율이 바뀌면 환산액과 상한도 함께 달라집니다.

지자체 조례로 상한이 달라질 수 있다

주택임대차보호법 제7조 제2항 단서에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건 등을 고려해, 본문이 정한 범위(20분의 1, 5%) 안에서 증액 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 즉 조례는 상한을 5%보다 낮출 수만 있고 높일 수는 없습니다. 조례 제정 여부는 시·도마다 다르므로 자치법규정보시스템에서 해당 시·도 조례를 확인하고, 별도 조례가 없으면 법정 상한 5%가 그대로 적용됩니다. 평택시처럼 시·군 단위가 아니라 경기도 등 시·도 단위 조례라는 점도 유의할 부분입니다.

적용 범위 — 주거용 건물만

5% 상한은 주거용 건물에만 해당합니다. 근생(상가)·오피스는 상가건물임대차보호법이 적용되며 차임 인상 제한은 같은 법 제11조 및 시행령에 따릅니다. 단기 임대(계약 기간 1년 미만)도 주택임대차보호법 적용을 받습니다.

전월세 신고제 의무

주택 임대차 신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2)에 따라 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고는 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하거나, 렌트홈 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 온라인으로 할 수 있습니다. 계도기간이 2025년 5월 31일로 종료되어 2025년 6월 1일 이후 체결·갱신 계약부터는 미신고 시 과태료(최대 30만원, 거짓 신고는 최대 100만원)가 부과됩니다.

갱신 시점에 임대료를 얼마까지 올릴 수 있는지 내 계약과 지역 조례에 맞춰 확인하고 싶다면, 임대 운영 상담에서 조건을 함께 점검해 볼 수 있습니다.

이 글은 법무법인 중현 민경태 변호사(파트너변호사)의 법률 감수를 거쳤습니다. 다만 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니므로, 실제 대응은 변호사 등 자격 있는 전문가와 상담하시기 바랍니다.