임대료 인상 한도 — 주택임대차보호법 5% 규정 해설

5% 상한이 적용되는 상황

2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법으로 계약갱신청구권과 함께 임대료 인상 상한 규정이 도입됐습니다. 5% 상한은 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에 적용됩니다. 신규 임차인과의 계약에는 적용되지 않습니다.

법 조항 — 제7조의2

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 적용되는 전환율을 규정합니다. 계약갱신 시 임대료 인상 상한은 같은 법 제6조의3 제3항이 준용하는 제7조 제2항(약정 차임·보증금의 20분의 1)에 따라 5%로 제한됩니다.

임차인이 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사하면 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 5% 상한은 직전 임대료 기준입니다. 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 환산 방식이 적용됩니다. 갱신 협상의 시점 관리는 재계약 시점을 놓치지 않는 방법 — D-60 관리의 실제 글에서 다룹니다.

신규 계약 시 제한 없음

임차인이 퇴거하고 새 임차인과 계약할 때는 5% 제한이 적용되지 않습니다. 시장 가격으로 협의할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권을 행사한 임차인을 퇴거시키려는 목적으로 조건을 변경하면 위법이 됩니다.

보증금·월세 환산 방법

보증금을 월세로 환산할 때는 법정 전환율을 적용합니다. 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 값이 상한이며, 기준금리에 따라 달라집니다. 보증금 인상과 월세 인상을 동시에 할 때 환산 합계가 5%를 초과하면 초과분은 무효입니다.

지자체 조례로 상한이 달라질 수 있다

주택임대차보호법 제7조 제2항 단서에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건 등을 고려해, 본문이 정한 범위(20분의 1, 5%) 안에서 증액 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 즉 조례는 상한을 5%보다 낮출 수만 있고 높일 수는 없습니다. 조례 제정 여부는 시·도마다 다르므로 자치법규정보시스템에서 해당 시·도 조례를 확인하고, 별도 조례가 없으면 법정 상한 5%가 그대로 적용됩니다. 평택시처럼 시·군 단위가 아니라 경기도 등 시·도 단위 조례라는 점도 유의할 부분입니다.

적용 범위 — 주거용 건물만

5% 상한은 주거용 건물에만 해당합니다. 근생(상가)·오피스는 상가건물임대차보호법이 적용되며 차임 인상 제한은 같은 법 제11조 및 시행령에 따릅니다. 단기 임대(계약 기간 1년 미만)도 주택임대차보호법 적용을 받습니다.

전월세 신고제 의무

주택 임대차 신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2)에 따라 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 계도기간이 2025년 5월 31일로 종료되어 2025년 6월 1일 이후 체결·갱신 계약부터는 미신고 시 과태료(최대 30만원, 거짓 신고는 최대 100만원)가 부과됩니다.

이 글은 법무법인 중현 민경태 변호사(파트너변호사)의 법률 감수를 거쳤습니다. 다만 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니므로, 실제 대응은 변호사 등 자격 있는 전문가와 상담하시기 바랍니다.