## 미납 대응에서 가장 위험한 행동
월세 미납은 감정적으로 대응하면 오히려 법적 절차가 복잡해집니다. 임차인과 직접 충돌하거나 일방적으로 자물쇠를 교체하면 건물주가 형사 책임(주거침입·손괴)을 지는 상황이 생깁니다. 절차를 지키면서 기록을 남기는 것이 최선입니다.
## 1단계: 최초 미납 즉시 서면 기록
미납 즉시 문자·카카오 메시지로 공식 기록을 발송합니다. 구두 협의는 법적 증거가 없습니다. 최초 미납일부터 서면 기록을 남기는 것이 원칙입니다.
## 2단계: 1개월 미납 시 내용증명
미납 사실·납부 기한·미납 지속 시 계약 해지 예고를 명시한 내용증명을 발송합니다. 우편 발송으로 발송 기록을 보존합니다. 내용증명은 법적 효력 자체보다 발송 사실의 입증 수단으로 작동합니다.
## 3단계: 2기 미납 시 계약 해지
주택임대차보호법 제640조를 준용하는 임대차 관계에서 임차인이 2기의 차임에 달하는 금액을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조 준용). 내용증명으로 계약 해지 통보를 발송합니다. 이 시점부터 협의 퇴거 또는 명도 소송을 병행 준비합니다. <!-- 박종호 검수: 사실 검증 필요 -->
## 4단계: 명도 소송
임차인이 자발적으로 퇴거하지 않으면 명도 소송을 제기합니다. 법원 접수 후 판결까지 평균 3~6개월이 소요됩니다. 소송 중 임차인이 계속 거주하면 임료 상당 손해배상 청구가 가능합니다. 소송과 병행해 임차인에게 협의 퇴거 제안을 유지하면 조기 종결 가능성이 높아집니다.
## 5단계: 강제 집행
법원 판결 확정 후 집행관을 통해 강제 집행을 진행합니다. 보증금에서 미납 임료·집행 비용을 공제합니다. 잔액이 있으면 임차인에게 반환합니다. 강제 집행 일정은 집행관실과 협의해 결정합니다.
## 절대 해서는 안 되는 행동
자물쇠 교체, 단전·단수, 짐 무단 반출은 건물주가 형사 책임을 질 수 있습니다. 퇴거를 재촉하더라도 반드시 법적 절차를 통해 진행해야 합니다.
## 보증금 소진 전 조기 대응이 핵심
보증금이 미납 임료보다 작아지기 전에 명도 절차를 시작하는 것이 손해를 최소화하는 방법입니다. 미납이 길어질수록 회수 가능 금액이 줄어듭니다.