## 미납은 방치할수록 장기화
다가구주택 미납은 금액이 작아도 방치하면 장기화됩니다. "조금 있다 낼게요"라는 말로 2~3개월 미납이 이어지는 경우가 실무에서 가장 많습니다. 초기에 기록을 남기고 공식 대응을 시작하는 것이 손해를 줄이는 방법입니다.
## 1단계: 미납 즉시 서면 발송
미납 즉시 문자·카카오 메시지로 공식 기록 발송합니다. 구두 협의는 법적 증거가 없습니다. 최초 미납일부터 서면 기록을 남기는 것이 원칙입니다.
## 2단계: 1개월 미납 시 내용증명
미납 금액·납부 기한·미납 지속 시 계약 해지 예고를 명시한 내용증명을 발송합니다. 우편 발송으로 발송 기록을 보존합니다.
## 3단계: 2기 미납 시 계약 해지 통보
민법 제640조에 따라 임차인이 2기의 차임에 달하는 금액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 내용증명으로 계약 해지 통보를 발송합니다. 이 시점부터 협의 퇴거 또는 명도 소송을 병행 준비합니다.
## 4단계: 명도 소송 제기
법원 접수 후 판결까지 평균 3~5개월이 소요됩니다. 임차인이 퇴거에 동의하면 조기 종결도 가능합니다. 소송 중 임차인이 계속 거주하면 임료 상당 손해배상 청구가 가능합니다.
## 5단계: 강제 집행
판결 확정 후 집행관을 통해 명도를 진행합니다. 보증금에서 미납 임료·집행 비용을 공제합니다. 잔액이 있으면 임차인에게 반환합니다.
## 절대 해서는 안 되는 행동
자물쇠 교체, 단전, 짐 무단 반출은 건물주가 형사 책임(주거침입·손괴)을 질 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 통해 진행하세요. 임차인이 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력을 갖춘 경우 절차를 무시한 대응은 더 큰 법적 리스크가 됩니다.