명도소송 승소 후 강제집행 절차 (집행관·노무비)

강제집행은 소송 다음 단계다 — 각도부터 정리

명도 분쟁은 크게 두 단계로 나뉜다. 앞 단계는 명도소송으로, 세입자를 내보낼 법적 권리(집행권원)를 확보하는 과정이다. 뒤 단계가 이 글에서 다루는 강제집행으로, 확보한 권리를 실제 인도로 실현하는 과정이다.

이 글은 판결 이후만 다룬다. 소송을 어떻게 진행하고 얼마나 걸리는지는 명도소송 절차와 걸리는 기간 총정리에서 위임한다. 강제집행은 다음 세 가지를 전제로 한다.

• 집행권원이 있을 것 — 확정판결, 제소전화해조서, 조정조서, 화해권고결정 중 하나(종류·요건은 사안에 따라 다름)
• 판결이 확정되었거나 가집행 선고가 붙어 있을 것
• 세입자가 자진 인도를 하지 않고 있을 것

세 가지가 갖춰지면 건물주는 집행을 신청할 수 있다. 다만 실무에서는 집행까지 가지 않고 마무리되는 경우가 더 많다. 이 부분은 뒤에서 실운영 관점으로 다룬다.

자력구제 금지 — 판결이 있어도 직접 짐을 빼면 안 된다

이 글에서 가장 중요한 안전 정보다. 판결문을 받았더라도 건물주가 스스로 잠금장치를 교체하거나, 문을 따고 들어가거나, 세입자의 짐을 밖으로 빼내는 행위는 법으로 금지된다. 이를 자력구제 금지 원칙이라 한다.

권리가 있다는 것과, 그 권리를 스스로 실행할 수 있다는 것은 다르다. 우리 법은 권리 실현을 국가(집행관)에게 맡기고, 개인의 실력 행사를 원칙적으로 막는다. 건물주가 직접 실행에 나서면 오히려 다음과 같은 형사·민사 책임을 질 수 있다.

• 주거침입죄 — 세입자가 점유 중인 공간에 무단으로 들어간 경우
• 재물손괴죄 — 잠금장치·문·세입자 물건을 임의로 부수거나 처분한 경우
• 절도·횡령 시비 — 세입자 짐을 임의로 반출·폐기한 경우
• 민사 손해배상 — 물건 분실·훼손에 대한 배상 청구

즉 승소한 건물주가 성급하게 직접 나서면, 이겨 놓고도 가해자가 되는 역전이 생긴다. 판결 이후의 모든 물리적 조치는 집행관의 집행 절차를 통해서만 해야 한다. 이것이 강제집행 절차가 존재하는 이유다.

판결 이후 실제 인도까지의 흐름을 단계별로 정리하면 다음과 같다. 각 단계의 소요 기간은 법원·집행관 일정과 사건에 따라 달라지므로 아래 표는 일반적인 흐름의 순서이며 기간을 단정하지 않는다.

각 단계의 실무 포인트는 아래에서 나눠 설명한다.

1~2단계 — 집행문 부여와 강제집행 신청

판결이 있다고 곧바로 집행할 수 있는 것은 아니다. 먼저 판결문에 집행력을 공식적으로 붙이는 집행문 부여 절차가 필요하다. 집행문은 판결을 선고한 법원에서 신청해 받는다.

집행문을 받으면 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원 집행관사무소에 강제집행을 신청한다. 이때 일반적으로 다음 서류가 필요하다.

1. 집행문이 부여된 판결정본
2. 송달증명원 — 판결이 상대방에게 송달되었다는 증명
3. 확정증명원 — 판결이 확정되었다는 증명(가집행 선고부 판결은 예외일 수 있음)
4. 당사자 표시·목적물 표시가 담긴 강제집행 신청서

위 서류의 정확한 명칭·발급처·범위는 사건·법원에 따라 다를 수 있어, 발급 방법은 대법원 전자소송에서 확인하는 것이 정확하다.

3~4단계 — 계고, 실무에서 대부분 여기서 끝난다

신청이 접수되면 집행관이 현장을 확인하고 계고를 한다. 계고는 "정해진 날까지 자진해서 비워라, 그렇지 않으면 강제로 집행한다"는 공식 예고다. 세입자에게 마지막으로 자진 인도 기회를 주는 단계다.

실무 경험상 강제집행까지 실제로 가는 경우는 예외적이다. 하우스맨이 서울에서 2012년부터 120개가 넘는 건물, 1,100호실을 운영하며(입주율 98%) 확인한 흐름은, 계고장이 나가는 시점에서 세입자가 자진 인도에 합의하는 경우가 대부분이라는 점이다. 집행관이 개입해 날짜가 특정되면, 그 전에 정리하려는 동기가 강해지기 때문이다.

그래서 실무의 핵심은 집행 그 자체가 아니라, 그 전 단계의 기록 관리에 있다. 연체 시점부터 남긴 내용증명·연체 내역·문자·통화 기록이 탄탄할수록 소송이 빨라지고, 계고 단계에서 협의로 마무리될 여지도 커진다. 내용증명을 어떻게 남기는지는 월세 미납 내용증명 발송 방법과 필수 문구에서 다룬다.

5단계 — 본집행과 세입자 짐(유체동산) 처리

계고 기한까지도 인도가 이루어지지 않으면 집행관이 본집행을 진행한다. 이때 실제 인력(노무)이 투입되어 짐을 반출하고, 건물주에게 점유를 넘겨준다. 건물주는 이 과정에 드는 노무비·보관비 등을 예납하고 입회한다.

가장 신경 쓰이는 부분이 세입자가 두고 간 짐(유체동산) 처리다. 집행관이 반출한 짐은 건물주가 임의로 버릴 수 없다. 일반적으로 다음과 같은 구조로 처리된다.

• 반출한 짐은 일정 기간 보관한다(창고·지정 장소).
• 세입자가 찾아가지 않으면 법이 정한 절차(매각·공탁 등)를 거친다.
• 이 절차를 건물주 임의로 생략·폐기하면 다시 손해배상·형사 시비가 생긴다.

즉 마지막 순간까지 "직접 처리"의 유혹을 참고 절차를 따라야 한다. 유체동산 처리의 세부 요건과 근거는 민사집행법에서 확인할 수 있다.

다가구 원룸 소액 명도의 특수성

같은 강제집행이라도 대형 상가 명도와 다가구·다세대 원룸의 소액 명도는 체감이 다르다. 뉴스에 나오는 대형 집행 사례는 규모·집기·이해관계가 크지만, 다가구 원룸은 대체로 다음 특징을 가진다.

• 점유 공간이 작다 — 원룸 단위라 노무 규모가 상대적으로 작다.
• 짐이 적은 경우가 많다 — 다만 유체동산 처리 원칙은 규모와 무관하게 동일하게 적용된다.
• 소송가액이 크지 않다 — 그래도 절차 자체는 생략되지 않는다.

규모가 작다고 절차를 건너뛸 수 있는 것은 아니다. 오히려 소액일수록 자력구제의 유혹이 커지기 쉬운데, 앞서 설명한 형사 리스크는 금액과 무관하다는 점을 기억해야 한다. 다가구 원룸이라도 집행관을 통한 정식 절차가 유일하게 안전한 길이다.

비용은 어떻게 구성되나 (항목 구조)

강제집행 비용은 하나의 정액이 아니라 여러 항목의 합이다. 구체 금액은 사건·규모·법원에 따라 달라지므로 이 글에서는 항목 구조만 정리한다.

• 집행 신청 관련 비용 — 신청 수수료 등
• 노무비 — 짐 반출 인력 비용(짐 양·인원에 따라 변동)
• 보관비 — 반출한 유체동산 보관 비용
• 기타 실비 — 운반·창고 등

비용의 세부와 명도소송 단계까지 포함한 전체 비용 감각은 명도소송 비용 얼마나 들까에서 이어서 다룬다.

참고한 1차 출처는 부동산 인도집행의 근거인 민사집행법과 대법원 전자소송의 집행 안내다. 인용한 조문 번호와 집행 절차 세부는 개정될 수 있으므로, 실제 진행 전 위 1차 출처의 최신 내용을 확인하고 전문가의 검토를 받는 것을 권한다.

이 글은 명도 강제집행 절차에 대한 일반 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률자문이 아니다. 집행권원의 종류, 조문, 필요서류, 기간, 비용은 사건·법원·시점에 따라 달라질 수 있다. 실제 진행 전 반드시 변호사 등 자격 있는 전문가 및 관할 법원·집행관사무소의 안내를 받아야 한다.

이 글은 법무법인 중현 민경태 변호사(파트너변호사)의 법률 감수를 거쳤습니다. 다만 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니므로, 실제 대응은 변호사 등 자격 있는 전문가와 상담하시기 바랍니다.