건물 공실률 계산법 — 우리 건물은 적정선일까

공실률이란 무엇인가

공실률은 건물에서 비어 있는 부분이 전체에서 차지하는 비율입니다. 임대 수입이 어느 정도 새고 있는지를 한 숫자로 보여 주는 지표로, 건물 운영에서 가장 먼저 확인하는 값 중 하나입니다.

같은 공실률이라도 무엇을 기준으로 세느냐에 따라 값이 달라집니다. 크게 두 가지 방식이 있습니다. 하나는 호실 수 기준(물리적 공실률)으로, 몇 개 호실이 비었는지를 세며 계산이 간단합니다. 다른 하나는 임대료 기준(경제적 공실률)으로, 얼마의 임대료가 비어서 손실이 났는지를 세며 수익을 더 정확히 반영합니다.

다가구·꼬마빌딩처럼 호실마다 면적과 임대료가 제각각인 중소형 건물은 이 두 값이 크게 벌어질 수 있습니다. 그래서 하나만 보면 실제 손실을 잘못 읽습니다.

기본 공식 — 호실 수 기준 공실률

가장 널리 쓰는 기본형입니다. 특정 시점에 몇 개 호실이 비었는지로 계산합니다. 호실 수 기준 공실률(%)은 (공실 호실 수 ÷ 전체 호실 수) × 100으로 구합니다.

예를 들어 전체 10호실 중 1호실이 비어 있다면, 공실 호실 수는 1, 전체 호실 수는 10이므로 공실률은 (1 ÷ 10) × 100 = 10%입니다. (위 숫자는 계산 방식을 보여 주기 위한 가상의 단순 예시입니다.)

이 방식의 장점은 명확합니다. 세기 쉽고, 관리자든 건물주든 같은 값을 얻습니다. 단점은 호실별 임대료 차이를 전혀 반영하지 못한다는 점입니다. 월세 30만 원짜리 원룸이 비었을 때와 월세 150만 원짜리 근생 점포가 비었을 때가 똑같이 1호실 공실로 잡힙니다.

수익 관점 공식 — 경제적 공실률

호실 수가 아니라 비어서 놓친 임대료를 기준으로 세는 방식입니다. 실제 수입 손실에 더 가깝습니다. 경제적 공실률(%)은 (공실 기간 동안의 임대료 손실 ÷ 연간 임대료 수입 가능액) × 100으로 구합니다. 여기서 공실 기간 임대료 손실은 비어 있던 호실이 그 기간 동안 받았어야 할 임대료의 합계이고, 연간 임대료 수입 가능액은 모든 호실이 1년 내내 꽉 찼다고 가정할 때 받을 수 있는 임대료 총액입니다.

앞의 예시(10호실, 각 월 임대료 50만 원)에서 1호실이 1년 중 3개월 비었다고 하면, 임대료 손실은 50만 원 × 3개월 = 150만 원, 연간 수입 가능액은 50만 원 × 10호실 × 12개월 = 6,000만 원이므로, 경제적 공실률은 (150 ÷ 6,000) × 100 = 2.5%입니다. (마찬가지로 가상의 단순 숫자입니다.)

같은 건물인데 호실 수 기준(특정 시점 10%)과 경제적 기준(연간 2.5%)이 다르게 나옵니다. 하나는 그 순간 몇 개가 비었나, 다른 하나는 1년 동안 임대료가 얼마나 샜나를 재기 때문입니다.

두 공식 비교 — 중소형 건물은 왜 둘 다 봐야 하나

두 방식의 성격을 정리하면 다음과 같습니다.

하우스맨이 중소형 건물을 운영하며 확인한 실측 경향으로는, 공실률을 호실 수로만 보면 손실이 과소평가되는 구간이 생깁니다. 임대료가 낮은 소형 호실 여러 개가 빈 상황보다, 임대료가 높은 대형 호실 하나가 빈 상황이 수익에는 더 큰 타격일 수 있는데, 호실 수 기준으로는 후자가 겨우 1호실로 가볍게 잡히기 때문입니다. 이 때문에 임대료로 가중해 함께 계산하는 각도를 병행합니다.

정리하면, 호실 수 기준은 현황을 빠르게 파악하는 데, 경제적 공실률은 실제 수익 손실을 정확히 파악하는 데 씁니다. 어느 하나가 틀린 게 아니라 보는 각도가 다릅니다.

적정 공실률은 몇 %인가

결론부터 말하면 모든 건물에 통하는 절대 기준은 없습니다. 적정 수준은 지역·건물 유형(다가구/근생/오피스텔)·상권·시기에 따라 달라집니다. 어떤 지역·유형의 평균이 다른 곳의 위험 신호가 될 수 있어, 하나의 숫자를 목표로 못 박는 것은 실무적으로 무리입니다.

그래서 실무에서는 자기 건물의 추세를 봅니다. 지난달보다 공실률이 오르는지 내리는지 전월 대비로 보고, 계절성(이사철 등)을 걷어내고 같은 달끼리 비교하는 전년 동월 대비를 봅니다. 또 특정 호실이 유독 오래 비는지, 반복적으로 비는지 호실별 공실 일수를 확인합니다.

지역 평균과 견주고 싶다면 공표된 통계를 확인 경로로 활용할 수 있습니다. 한국부동산원 부동산통계정보 R-ONE의 상업용부동산 임대동향조사가 지역·유형별 공실률 통계를 공표합니다. 다만 이 통계는 상업용 중심의 표본 조사이므로, 내 건물 유형·상권과 성격이 다를 수 있습니다. 절대 목표치로 삼기보다 내 추세를 지역 흐름과 대조하는 참고선으로 보는 것이 맞습니다.

다만 이는 특정 시점·특정 운영 포트폴리오의 내부 기록일 뿐, 모든 건물에 적용되는 기준값이 아닙니다. 자기 건물의 적정선은 위 추세 비교로 스스로 판단하는 것이 실무적입니다.

공실률을 낮게 유지하려면

공실률을 재는 것과 줄이는 것은 다른 일입니다. 이 글은 계산법을 다루므로, 공실 대응·단축 방법은 아래 글에서 이어 봅니다. 빈 호실이 계약으로 이어지는 준비 단계는 공실 5단계 — 빈 호실이 계약으로 가는 흐름에서 다루고, 근린생활시설(상가) 공실을 줄이는 실무 방법은 근생 건물 공실 단축 5가지에서 정리했습니다. 임대료를 직접 내리지 않고 장기 공실을 푸는 방법은 프리렌트(렌트프리)란?에서 이어집니다.

측정으로 어디가 새는지 확인하고, 대응으로 그 구멍을 막는 순서입니다. 계산이 번거롭다면 건물 운영 자가진단에 유형·호실 수를 넣어 서울 운영 데이터 중앙값과 바로 견줘 볼 수도 있습니다.