임대차 보증금 반환 기한과 지연손해금 기준

임대차가 끝나면 건물주는 "호실을 다 비우고 열쇠를 넘겨받은 뒤 정산해 돌려준다"고 보는데, 임차인은 "퇴거일에 바로 달라"고 요구해 시점 인식이 엇갈립니다. 다가구·근생·오피스텔·꼬마빌딩처럼 관리자가 직접 정산하는 중소형 건물에서는 이 차이가 곧 분쟁으로 이어지므로, 건물주가 손해 없이 반환하는 순서를 먼저 아는 것이 중요합니다. 이 글은 건물주 관점에서 반환 시기·지연손해금·임차권등기명령·공제 서면 정산을 법 조문과 판례 기준으로 정리합니다.

보증금 반환 기한의 원칙 — '동시이행'

임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있습니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 등). 즉 어느 한쪽이 먼저가 아니라, 임차인이 짐을 빼고 열쇠를 넘기는 것과 건물주가 보증금을 돌려주는 것이 원칙적으로 같은 시점에 이뤄집니다.

반환 '기한'은 법에 며칠이라고 정해진 것이 아니라, 인도와 맞물리는 시점으로 이해하는 것이 정확합니다. 임차인이 아직 점유(짐·거주)를 유지하고 있으면 건물주는 반환을 미룰 수 있는 항변권을 가집니다. 반대로 임차인이 퇴거를 마쳤는데도 정당한 사유 없이 반환이 늦어지면 지체 책임이 문제 될 수 있습니다.

임차인이 나가지 않으면? — 반환 의무가 실제로 발생하는 시점

동시이행이므로, 건물주의 반환 지체 책임은 임차인이 목적물 반환의 이행제공을 해야 비로소 문제 됩니다. 대법원은 "임대인의 동시이행 항변권을 소멸시키고 보증금 반환 지체책임을 인정하려면 임차인이 임차목적물 반환의 이행제공을 하여야 한다"고 봅니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697).

실무에서 이 말은 이런 뜻입니다. 첫째, 임차인이 짐을 다 빼고 열쇠를 넘기며 인도를 마치면 이때부터 건물주의 반환 의무가 지체 상태가 될 수 있습니다. 둘째, 임차인이 여전히 짐을 두거나 점유를 유지하면 건물주는 동시이행 항변으로 반환을 미룰 수 있습니다. 셋째, 따라서 인도 여부·시점을 사진·서면으로 남겨두는 것이 양쪽 모두에게 안전합니다.

반환이 늦으면 지연손해금이 붙는다 — 이율과 적용 조건

정당한 사유 없이 반환이 늦어지면 지연손해금(지연이자)이 발생할 수 있습니다. 이율은 적용 조건에 따라 달라지며, 자주 혼동되므로 아래로 구분합니다.

정리하면, 소송 전 지체 구간에는 약정이 없는 한 연 5%가, 소송이 제기되어 소장이 송달된 다음 날부터는 대통령령이 정한 특례 이율(현재 연 12%)이 적용되는 구조입니다. 실제 인정 여부·기산일은 인도 시점, 공제 사유, 개별 사실관계에 따라 달라지므로 일률적으로 "며칠부터 몇 %"라고 단정하기 어렵습니다. 본 글의 이율·조문 서술은 2026년 9월 기준이며(민법 제379조 연 5% · 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조와 같은 법 대통령령 연 12%), 특례 이율은 대통령령 개정으로 달라질 수 있으므로 최신 원문을 확인해야 합니다.

임차인의 임차권등기명령 — 대항력을 유지한 채 이사

보증금을 돌려받지 못한 임차인은 그냥 이사 나가면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있어 곤란해집니다. 이를 막는 제도가 임차권등기명령입니다(주택임대차보호법 제3조의3).

임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면, 임차인은 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제1항). 등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득·유지한 채로 이사할 수 있습니다(제5항). 임차인은 등기명령 신청·등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).

건물주 입장에서 이 등기가 설정되면 매매·재임대에 부담이 되므로, 반환을 미루기 전에 정산 근거를 먼저 정리하는 편이 실익이 큽니다.

공제할 금액이 있을 때 — 서면 정산이 분쟁을 막는다

미납 월세·관리비, 원상복구 비용처럼 보증금에서 공제할 금액이 있으면, 그 내역을 정산서로 서면화하는 것이 반환 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 하우스맨의 퇴실 정산 실무에서도, 공제 항목(미납분·수선비)을 항목·금액·근거와 함께 정산서로 남긴 경우 반환을 둘러싼 다툼이 눈에 띄게 줄어듭니다.

공제 항목별로 금액과 근거(고지서·견적서·사진)를 함께 남깁니다. 정산 후 잔액과 반환 방식(계좌·시점)을 임차인에게 서면으로 통지합니다. 공제 방식 자체(무엇을·어디까지 뺄 수 있는지)는 별도 주제입니다.

미납 월세가 쌓여 보증금 공제로 이어지기까지의 대응 순서는 월세 3개월 미납 — 내용증명부터 명도까지에서 별도로 정리했습니다.

이 글은 반환 시기·지연·임차권등기명령을 다루며, 보증금에서 무엇을 어떻게 공제하는지(공제 방법)는 「보증금에서 미납 월세 공제하는 방법과 주의점」에서 별도로 다룹니다. 퇴실 시 인도 확인·공제 정산서 작성·잔액 반환 통지를 매번 직접 챙기기 어렵다면, 퇴실 정산을 포함한 임대 운영 위탁에서 건물주 대신 처리하는 범위를 확인할 수 있습니다.

상황별 대조 — 반환 시기·지연 판단

이 글은 법무법인 중현 민경태 변호사(파트너변호사)의 법률 감수를 거쳤습니다. 다만 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니므로, 실제 대응은 변호사 등 자격 있는 전문가와 상담하시기 바랍니다.