상가 간주임대료 계산법, 보증금만 받아도 세금 나오는 이유

이 글은 서울 중소형 건물(다가구·근린생활시설·오피스텔·꼬마빌딩)을 보유한 건물주 관점에서 정리했습니다. 아파트 임대와는 과세 구조가 다릅니다.

간주임대료란 무엇인가 — 월세를 안 받아도 세금이 붙는 이유

상가나 오피스텔을 임대할 때 월세를 낮추는 대신 보증금을 크게 받는 경우가 있습니다. 건물주 입장에서는 "월세 수입이 적으니 세금도 적겠지"라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 세법은 그렇게 보지 않습니다.

간주임대료는 임대인이 받은 보증금을 예금에 넣어 두면 이자 수익이 생겼을 것으로 간주해, 그 이자 상당액을 임대 수익으로 과세하는 제도입니다. 즉 월세로 잡히지 않은 보증금에도 세금이 매겨집니다. "간주(看做)"는 실제로 이자를 받았는지와 무관하게 받은 것으로 본다는 뜻입니다.

핵심은 두 가지 세목에서 각각 작동한다는 점입니다. 부가가치세에서는 상가·사무실·오피스텔 등 과세 대상 임대에서 보증금에 대한 간주임대료를 과세표준에 더합니다. 종합소득세(사업소득)에서는 부동산임대업의 총수입금액에 보증금에 대한 간주임대료를 더합니다.

주택 임대료는 부가가치세가 면세이지만, 상가·업무용 임대료는 과세입니다. 그래서 보증금 비중이 큰 상가 건물주일수록 간주임대료의 영향을 직접 받습니다.

왜 중소형 상가 건물주가 특히 이걸 놓치는가

간주임대료는 세무 대리인을 상시로 두지 않고 직접 신고를 챙기는 중소형 건물주에게서 가장 자주 누락됩니다. 보증금 위주로 임대 조건을 짠 상가·오피스텔 건물주가 부가세 신고 시즌에 처음 이 항목을 접하고 당황하는 경우가 실무에서 반복해서 나타납니다.

특히 다음과 같은 상황에서 놓치기 쉽습니다. 첫째, 월세를 거의 안 받고 보증금(전세금) 위주로 세팅한 근생·상가 호실입니다. 둘째, 여러 호실 중 일부만 사업자 임차인이라 과세·면세가 뒤섞인 건물입니다. 셋째, 임차인이 바뀌며 보증금 규모가 중간에 변동된 호실입니다.

하우스맨은 2012년부터 서울에서 120개가 넘는 건물, 1,100호실을 위탁 운영해 왔습니다. 그 과정에서 보증금 중심으로 계약을 설계한 상가 건물주가 부가세 신고 단계에서 간주임대료를 뒤늦게 확인하는 패턴을 여러 차례 접했습니다. 계약 구조를 정할 때(보증금과 월세 비중을 어떻게 나눌지) 미리 간주임대료를 계산해 보면, 신고 시점의 당황을 줄일 수 있습니다.

부가가치세에서 보증금에 대한 간주임대료는 부가가치세법 시행령 제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)에 근거합니다. 전세금이나 임대보증금을 받는 경우, 그 금액을 금전 외의 대가로 보아 아래 계산식으로 산정한 금액을 공급가액에 더합니다.

부가세 간주임대료 계산식의 구성 요소는 다음과 같습니다.

즉 계산식은 "간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금 이자율 × (과세대상 임대일수 ÷ 365)"로 정리됩니다.

여기에 부가가치세율 10%를 적용한 세액이 실제 납부액에 더해집니다. 참고로 사업자가 부동산을 임차해 다시 임대(전대)하는 경우에는, 계산 대상 금액에서 본인이 지급한 임차보증금을 차감한 잔액을 기준으로 합니다.

예시로 보는 계산 흐름 (이자율은 가정치)

아래는 계산 구조를 이해하기 위한 가상 예시입니다. 적용 이자율은 실제 고시율이 아니라 "연 3%"로 가정한 값이며, 실제 신고 시에는 반드시 해당 연도의 고시 이자율로 다시 계산해야 합니다.

가정 조건은 상가 호실 임대보증금 1억 원, 가정 이자율 연 3.0%(실제 고시율 아님 — 이해용 가정치), 과세대상 기간 1년(365일)입니다. 이 조건으로 계산하면 1억 원 × 3.0% × (365 ÷ 365) = 연 300만 원이 간주임대료가 되고, 여기에 부가가치세 10%를 적용하면 약 30만 원의 부가세가 추가로 발생합니다.

보증금이 2억 원이면 간주임대료도 두 배(연 600만 원)가 되고, 이자율 가정을 1%로 낮추면 3분의 1로 줄어듭니다. 결과가 이자율과 보증금 규모에 정비례하기 때문에, 이자율 확인과 보증금 규모 파악이 계산의 핵심이 됩니다.

종합소득세에서도 간주임대료가 붙는다

간주임대료는 부가가치세뿐 아니라 종합소득세(부동산임대업 사업소득)에서도 총수입금액에 더해집니다. 근거는 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례)와 소득세법 시행령 제53조입니다. 상가 등 사업용 부동산 임대에서 받은 보증금은 사업소득 계산 시 간주임대료로 산입될 수 있습니다.

주택은 요건이 다릅니다(상가와 구분). 주택 임대의 간주임대료는 다음 요건을 모두 충족할 때만 과세됩니다. 부부 합산 비소형주택 3주택 이상을 보유하고, 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 합계액이 3억 원을 초과해야 합니다. 이때 소형주택(주거전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다.

주택 간주임대료 계산식은 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에만 이자율을 적용한다는 점에서 상가와 다릅니다. 이 글은 상가 중심이므로 주택 요건은 구분을 위해 짚어 두는 선에서 정리합니다. 주택 임대소득의 상세 기준은 별도 글에서 다룹니다.

정기예금 이자율은 매년 바뀐다 — 당해 고시율 확인이 먼저

간주임대료 계산에서 가장 많이 틀리는 부분이 이자율입니다. 이 이자율은 고정값이 아니라 국세청이 매년 고시하며, 시중 금리에 따라 오르내립니다. 실제로 최근 몇 년 사이에도 이자율은 달라져 왔습니다. 예를 들어 2022년 귀속분에 적용된 정기예금 이자율은 연 1.2% 수준이었고, 2023년 귀속분은 연 2.9% 수준으로 올랐습니다. 2024년 귀속분은 연 3.5%, 2025년 귀속분은 연 3.1% 수준이었습니다.

이처럼 연도마다 이자율이 다르므로, "간주임대료 이자율은 몇 %"라고 하나의 숫자로 단정할 수 없습니다. 신고하려는 해당 연도의 고시 이자율을 국세청 고시(부가세는 부가가치세법 시행규칙, 소득세는 소득세법 시행규칙 기준)에서 확인한 뒤 계산해야 합니다. 과거 연도 숫자를 그대로 올해 신고에 적용하면 과대·과소 신고가 됩니다.

건물 운영비 전반을 어떻게 나눠 보는지는 건물관리 비용 — 위탁 수수료 말고 총비용으로 따진다 글에서 정리했습니다.

계약 구조를 짤 때 미리 계산해 봐야 하는 이유

간주임대료는 신고 시점에 발견하면 이미 조건이 정해진 뒤라 손댈 여지가 적습니다. 반대로 임대 조건을 설계하는 단계에서 미리 계산해 보면 선택의 폭이 생깁니다.

보증금과 월세 비중을 결정할 때는, 보증금을 키우면 월세 부가세는 줄지만 간주임대료가 늘어나므로 두 세목을 함께 놓고 비교해야 실제 부담을 알 수 있습니다. 임차인 유형을 파악할 때는 사업자(과세) 임차인과 면세 대상이 섞인 건물은 호실별로 과세 여부를 먼저 분류합니다. 관리비의 과세·면세 구분은 관리비 항목 분리 — 면세와 과세를 구분하는 방법 글을 참고할 수 있습니다. 보증금 변동을 관리할 때는 임차인 교체로 보증금이 바뀌면 과세대상 일수도 달라지므로, 변동 시점을 기록해 두면 신고 시 일수 계산이 정확해집니다.

숫자와 요건이 건물마다 다르므로, 최종 판단은 관할 세무서나 세무 대리인의 확인을 거치는 것이 안전합니다. 이 글은 계산 구조를 이해하기 위한 근거를 제공할 뿐, 개별 신고를 대신하지 않습니다.

원문 대조 — 1차 출처

이 글의 계산 구조와 요건은 아래 1차 출처와 대조해 작성했습니다.

하우스맨은 사업자등록된 서울 소재 건물 위탁관리 회사로, 2012년부터 120개가 넘는 건물·1,100호실을 운영해 왔습니다. 상가·오피스텔 임대 구조와 세무 흐름에 대한 상담은 전화 또는 카카오톡 채널로 문의하실 수 있습니다.

이 글은 한경세무법인 홍경호 세무사(대표)의 세무 감수를 거쳤습니다. 다만 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아니므로, 실제 신고·절세 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.