계약갱신청구권 거절 사유, 임대인이 알아야 할 기준

계약갱신청구권의 원칙은 거절 불가입니다

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은, 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다는 취지로 규정합니다(원문은 국가법령정보센터에서 확인). 즉 거절이 원칙이 아니라 갱신이 원칙이고, 거절은 법이 열거한 사유가 있을 때만 가능한 예외입니다.

임차인은 이 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 갱신된 계약은 종전과 동일한 조건으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위(계약갱신 시 5% 상한)에서만 조정할 수 있습니다(같은 조 제3항). 상한 계산은 임대료 인상 한도 — 주택임대차보호법 5% 규정 해설에서 별도로 다룹니다.

이 규칙은 주거용 건물에 적용됩니다. 다가구·다세대주택의 주거 호실이 대상이며, 근린생활시설(상가)이나 사무용 오피스는 상가건물임대차보호법이 적용돼 갱신 규칙이 다릅니다. 오피스텔은 실제 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

법이 정한 거절 사유 9가지 (제6조의3 제1항)

아래는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호가 정한 거절 사유를 조문 순서대로 정리한 것입니다. 목록에 없는 사유(예: 시세보다 낮은 임대료, 임대인의 단순 매도 계획)만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다.

1호는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 2호는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우입니다. 5호는 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 6호는 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우입니다.

7호는 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우로, 가목(임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우), 나목(건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우), 다목(다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우) 중 어느 하나에 해당해야 합니다. 8호는 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함합니다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 9호는 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

연체(1호) 관련 세부 판단은 별개 주제로, 여기서는 갱신 거절 근거로만 다룹니다.

실거주 사유(8호)는 왜 신중해야 하나

8호(임대인·직계존비속 실거주)는 실무에서 가장 많이 활용되지만 사후 위험이 따르는 사유입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 임대인은 종전 임차인에게 손해를 배상할 책임을 질 수 있습니다(제6조의3 제5항).

손해배상액은 당사자 사이에 합의가 없으면 법이 정한 산정 방식에 따르되(제6조의3 제6항), 구체적인 배상 범위는 개별 사정과 증빙에 따라 달라집니다. 실거주 거절을 검토한다면 실제 거주 계획의 진정성과 그 입증 자료를 함께 준비하는 것이 안전하며, 배상액 산정과 개별 다툼은 변호사 검토가 필요합니다.

중소형 건물에서 특히 주의할 점

다가구·다세대·꼬마빌딩을 직접 관리하는 임대인은 갱신 거절을 결정하기 전에 다음을 확인해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 첫째, 주거·비주거 구분입니다. 같은 건물이라도 주거 호실은 주택임대차보호법, 1층 근생(상가)은 상가건물임대차보호법이 적용되며 갱신 규칙이 다르므로 호실 성격을 먼저 확인합니다. 둘째, 오피스텔 용도입니다. 오피스텔은 등기 용도가 아니라 실제 주거 사용 여부로 주택임대차보호법 적용이 갈릴 수 있습니다.

셋째, 사유의 증빙입니다. 2기 연체(1호)는 납부 이력, 실거주(8호)는 거주 계획, 재건축(7호)은 고지·계획 자료 등 근거를 남겨두는 것이 이후 다툼에서 임대인을 보호합니다. 넷째, 사유 없는 거절 금지입니다. 목록에 없는 이유(단순 매도 예정, 시세 인상 목적 등)만으로 거절하면 갱신이 성립할 수 있습니다.

거절보다 먼저 챙길 것 — 통지 시기 관리

해마다 만기가 도래하는 호실의 갱신과 통지를 관리해 온 하우스맨은 2012년부터 서울에서 120개가 넘는 건물, 1,100호실을 위탁 운영하며 입주율 98%를 유지해 왔습니다(내부 운영 기록, 2026-07 기준). 이 운영 경험에서 보면, 갱신 분쟁의 다수는 거절 사유의 옳고 그름보다 통지 시기 관리 실패에서 비롯됩니다. 갱신 관련 의사표시는 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이뤄져야 하는데, 이 구간을 놓치면 임대인이 원하지 않아도 묵시적 갱신이 성립하는 등 협상 여지가 사라집니다.

따라서 거절 사유 판단만큼 중요한 것이 만기 캘린더 관리입니다. 만기 도래 호실을 미리 파악하고 통지 시점을 놓치지 않는 실무 흐름은 재계약 시점을 놓치지 않는 방법 — D-60 관리의 실제에서 다룹니다. 만기 도래 호실의 갱신·통지 일정과 갱신 거절 시의 서면 절차를 건물주 대신 관리하는 방법은 재계약·만기 관리 위탁 서비스에서 확인할 수 있습니다.

본 글의 법령 서술은 2026년 9월 기준 현행 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행)에 따르며, 개정 여부는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.

이 글은 법무법인 중현 민경태 변호사(파트너변호사)의 법률 감수를 거쳤습니다. 다만 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니므로, 실제 대응은 변호사 등 자격 있는 전문가와 상담하시기 바랍니다.

위 거절 사유 9가지는 국가법령정보센터(law.go.kr)와 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) 원문과 대조한 것으로, 정확한 전문은 주택임대차보호법 제6조의3 원문(국가법령정보센터)에서 확인하시기 바랍니다. 실제 갱신 거절 가능 여부와 손해배상 성립 여부는 계약 내용과 구체적 사정에 따라 달라집니다.